物业纠纷热点：业主封闭阳台是否合法？物业公司要求拆除是否合法？

物业纠纷热点：业主封闭阳台是否合法？物业公司要求拆除是否合法？

编后语：现今在房地产定制服务商交付使用农村房屋后，老板关闭窒外飘窗的更多，从而总是触发引起争议，物业客服单位让拆除工程，老板不原拆，算是谁构成犯罪，从九游会在线官方个经典案例浅析法院网是应该如何平衡性多种多样自由权的。

    案件：蔡某向某商品房中介发展厂家下单半个套高层屋房，屋房有户外关闭性生活露台。另一方在挑选心仪的房子合约中违约责任：“没法未经许可关闭性关闭性生活露台。”还违约责任，“买受人进结清房款、订立苑区物业保安保安经营工厂的经营合约、缴纳重要性加盟费后，定能获取屋房钥匙”。九游会在线官方天，蔡某与该商品房中介厂家直属苑区物业保安保安经营工厂厂家订立苑区物业保安保安经营工厂的经营合约，合约违约责任：“本苑区全部统一没法关闭性关闭性生活露台造成变化建筑立面”。蔡某住宿会发现关闭性生活露台灰层多，嗡嗡声大，下梅雨季天轻易污水，然后乎乎安装透明、茫茫框、平拉开合式玻离窗，将关闭性生活露台关闭性。然后乎乎苑区物业保安保安经营工厂厂家与蔡某造成冲突，标准要求拆掉关闭性关闭性生活露台的玻离窗，因蔡某拒接，然后乎乎向法官起诉书。其余，该苑区开发商常务分委会还首次开办。

    检查院终审判决：物管操作合同说明是形式法律条文应查证不可用；撒诉物管司拆改夹丝玻璃门的打官司重定向。

    盛律师评析：一、为什么物业管理合同无效。《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”根据《合同法》第三十九条第一款规定，用格式条款签订合同，必须做到公平、权利义务平衡，所以第四十条规定：“形式免责免责不可抗力条款含有刑法5、12条和5、十四条归定现状的，也可以可以提供形式免责免责不可抗力条款一方面免掉其重任、增加别人重任、排除故障别人主要权限的，该免责免责不可抗力条款不正确。”本案物业公司作为前期物业服务者，通过其单方的、为重复使用而拟定的物业管理合同，提出不得封闭阳台，该条款内容未与蔡某协商，也没有经业主大会或业主委员会授权，是格式条款。而蔡某对阳台的专有所有权是主要权利。阳台是杨某购买的房屋的一部分，独立于其它业主的房屋和共有部分，是杨某的专有部分，杨某有专有所有权。阳台对于杨某来说具有不可替代的功能，如果没有这个阳台，业主的合同目的无法实现或会受到重大影响。物业公司与业主是物业服务的合同关系，物业公司相对于业主享有的平等主体之间的物业管理权，但物业公司却以位阶较低的物业管理权排除蔡某位阶更高的所有权，导致两者之间权利失衡，所以应认定无效。二、为什么说蔡某的行为是合法的。物业管理合同关于不得擅自封闭阳台的条款无效是一个原因。另外一个原因，蔡某的专有所有权在本案应该优先保护。物业公司的物业管理权，代表了小区的整体利益，小区的外部美观和整体面貌有它的正当利益，在与蔡某的专有所有权发生碰撞时，只能根据两者的轻重次序、位阶高低确定哪一种权利优先受保护。本案蔡某封闭阳台的目的、方式、结果都是正当的，蔡某是为了安静、干净，改善居住环境，采用无色、无边框玻璃平推开合方式封闭阳台，顾及了整体美观，也没有损害建筑物的安全和其他业主的所有权。而且蔡某封闭阳台符合我国的基本国情，我国目前的社会秩序和自然环境未尽完善，安全、噪音、灰尘等都是居民提高居住质量面对的现实问题，业主在接受房屋后往往封闭露天阳台。还有该小区未成立业主大会，未对阳台能否封闭、封闭方式等作出决议，物业公司并未收到来自全体业主的授权。综上优先保护业主的专有所有权更有可取性。

盛雪川 律師      13372101861